房地產市場受政策刺激的影響也很大，不過刺激往往只能帶來一時的繁榮🛋，不能改變人口決定的大趨勢🍢。
日本在二戰後近60年時間內迅速完成了城市化🔍🛀🏼，並躍居世界各經濟體前列，其快速城市化的發展經驗和教訓值得我們仔細研究。那麽日本城市化有怎樣的歷程？各個階段有怎樣的特征？房地產市場的表現如何🤟？本篇報告中👌🏿，我們對日本城市化的歷程進行詳細分析。
城市化加速期：人口和工業化的驅動
二戰以後，日本的城市化經歷了從快速發展到調整、再到穩定的不同階段🥭。1945年之前🫳🏿，受二戰影響𓀐，日本出現了短暫的逆城市化，城市化率從1940年高點37.7%降至1945年27.8%🔜🌙。戰爭結束後，日本經濟迅速恢復增長，城市化水平快速提高👨🏽🌾，1945~1975年的30年間，城市化率年均增長1.6%，大量人口湧入城市✬，到1975年城市化率達到76%👷🏿。
而在1976~2000年間，日本的城市化進展緩慢，城市化率年均增長僅為0.2%，城市人口增速大幅放緩，到2000年城市化率僅為78.7%💇🏿🫶🏽。2000年之後，由於日本進行了“市町村大合並”🍸，城市化率被動提升✭，至2015年達到91.4%。
我們首先看城市化快速發展階段。工業化的快速發展是1945~1975年間日本城市化水平高速增長的核心驅動力🖨。1955~1975年間，日本製造業增加值以11.4%的年均增速快速發展，與此同時工業增加值年均增速為10.7%，兩者均高於年均7.7%的實際GDP增速。快速工業化創造了大量勞動力需求，城市勞動力市場偏緊，工資水平提高，推動農村人口湧向城市。日本1955~1975年間工業就業人數累計增幅達到85%，而同期農業就業人數累計減少了57%。
像其他很多經濟體一樣，日本的城市化也明顯表現出大城市化、大都市化的特征🖕🏽。從1945年到1975年💋，日本三大都市圈的人口占比從43%大幅提高到55%以上。日本超過百萬人口大城市的人口增速也長期領先於全國，占比也不斷提高💍。
得註意的是🕺🏿，在日本的快速城市化階段，核心區域（三大都市圈）與其他地區收入水平的差距在擴大而不是縮小，這背後的主因或在於城市勞動力市場的持續緊俏😶。1955~1975年是日本人均月收入增長速度最快的階段🤵♀️，年均增速達到了12.2%，最高時甚至達到26.8%😉🤳。而這一階段日本其他地區與三大都市圈之間的收入差距越拉越大⤵️，其他地區人均月收入占三大都市圈人均月收入的比重從1955年的92.2%下降到1975年的82.2%🏘。
城市化減速期🛀🏿：產業升級和大都市化
隨著勞動年齡人口增速不斷下行，日本的工業化逐漸接近尾聲➗，經濟轉向低速增長🫸🏿，1975年後日本城鎮化進入調整階段🧔🏼。上世紀六、七十年代以後🍬，日本的勞動年齡人口增速就在不斷下降，經濟也逐漸告別高增長狀態，GDP潛在增速從1955~1975年的年均8.4%大幅下降至1976~1990年的年均4.0%，固定資本形成對經濟增長的拉動從1955~1975年的年均5.6%降至1976~1995年的年均0.1%。日本的工業化和城市化都告別了高速發展，1975~2000年間日本的城市化率僅僅從75.9%小幅提升到78.7%。
整體的城市化進程放緩後⚀，日本的大都市化進程仍在持續🦵。在1975~2000年間，三大都市圈人口占比從55.3%進一步提升至57.6%🤶🏽。如果剔除掉人口的自然增長，1995~2000年日本三大都市圈凈流入人口達到30.5萬，而同期其他地區人口凈流出26.5萬👰🏽。三大都市圈在日本27.2%的國土面積上🔔，集聚了55%以上的人口，創造了日本全國60%以上的GDP。
大都市化持續推進的同時，產業升級也在不斷進行。產業升級的第一個重要表現是都市圈中心區域工業向外圍轉移，而中心區域第三產業占比不斷提升。以東京都市圈為例🤸🏽♂️，一方面，中心區域東京、埼玉、千葉、神奈川製造業占GDP的比例從1975年34%下降到1999年的22%，而外圍群馬、山梨、茨城、櫪木四縣製造業占比提高幅度則高於全國平均水平。
另一方面🧎➡️，埼玉、千葉💁🏿、神奈川第三產業占比提升幅度達到17%以上，東京由於原本第三產業占比較高😔，因此提升幅度較小◾️。到1999年，東京🪟、埼玉、千葉、神奈川第三產業占比達到71%，而外圍四縣第三產業占比僅為57%。
產業升級的另一個重要表現是科研支出占比提高以及支出結構調整👐🏽。從全國範圍來看，日本科研經費增速長期快於GDP增速👣，1975~2000年間科研經費年均增速為7.2%，而GDP年均增速僅為3.3%。科研經費占GDP的比例也相應不斷提高🤴🏿，從1975年的1.3%上升至2000年的3.4%👎。同時科研經費支出結構也在發生變化，企業支出占比從1975年的56.6%提高到2000年的66.7%🛌，企業在科技創新中發揮的作用不斷增強🫸🏼。
2000年以後日本城市化水平進一步提高，主要是“市町村大合並”的促進作用使得城市化率被動提高。日本實行兩級地方行政區製，一級行政區為都道府縣🫃🏽，二級行政區為市町村，市町村是基層政權組織🌵，擁有地方自治權。出於提高行政效率、改善公共設施重復建設等考慮👨🏻⚕️，日本按照“自行決策、自主負責”的原則在二戰後進行了2次市町村大合並。1999~2006年進行的市町村大合並，將市町村數量從2000年的3230個迅速減少至2005年的2217個。
房地產的表現：從快到慢再到蕭條
在城市化過程中👩🏻，日本的房地產市場經歷了兩輪快速增長。第一輪快速增長發生在1975年之前的快速城市化階段💇♀️，這一階段工業化和城市化的快速推進帶來大量城市住房需求，推動房地產市場快速發展，因此房地產投資增速與GDP增速基本保持一致。城市住宅土地價格指數也從1955年的1.5上漲至1974年的71。
1976年至1985年之間，房地產整體投資增速大幅下滑，同時大小城市房地產走向分化。隨著經濟轉向低速增長，城市化進程大幅放緩👈🏽，房地產市場整體投資也出現下滑。但由於大都市化仍在持續，大城市地產市場依然堅挺👨🦯。
從投資方面來看🏊🏻♂️➗，三大都市圈新開工住宅面積占全國比例從1976年的低點52.7%上升至1985年的56.5%。在價格方面🥑，1975~1985年🧖🏻♂️😶，東京🙆🏼♀️、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等6個主要城市住宅土地價格指數累計漲幅達到104%🤾🏻♀️，而其他城市累計漲幅僅為84%👩🏭。
1985~1990年間💁♂️，日本房地產市場經歷第二輪快速增長，這一時期流動性過剩是驅動地產市場繁榮的主要因素。1985年9月22日簽訂廣場協議後，日元短時間內大幅升值，國際資金大量流入🐫，日本政府被迫在1986年內4次調低貼現率以應對日元升值🕧。貨幣政策寬松的後果是國內市場流動性迅速增加，推高了包括股票🏥、房地產在內的各類資產價格🎿，進而帶動房地產投資增速大幅上升。
1989年後日本主動刺破房地產泡沫😆，1990~1991年，日本爆發經濟危機🏊♀️，房地產市場迅速崩盤🙋♀️。日本政府意識到經濟存在泡沫後🙇🏻♀️，開始收緊貨幣政策，從1989年5月開始，一年內5次上調貼現率，同時將長期貸款利率從1989年5月的5.7%上調至1990年10月的8.9%。由於前一輪房地產繁榮的核心驅動力是過剩的流動性，因此流動性收縮導致房價失去支撐，引發市場恐慌，房地產市場迅速崩盤🏌🏼♀️🚣。
危機之後房地產市場一蹶不振。一方面，勞動年齡人口增速進一步下滑，新出生人數也在不斷下降，並且城市化進程基本結束📞，房地產增量需求十分有限👨👨👦。另一方面🏇🏻，居民部門和非金融企業部門杠桿率在危機爆發前達到頂點，債務負擔沉重，危機後進入長期去杠桿階段。這兩方面的原因共同導致房地產市場陷入長期低迷。
總結日本的城市化進程和房地產市場經驗，人口紅利的不斷釋放🤰，往往是初期工業化和城市化快速發展的催化劑🛜，房地產市場也跟隨人口和經濟的基本面而快速增長。當人口的增長逐漸成為瓶頸，工業化和城鎮化的快速發展階段也基本宣告結束，要提振經濟必須進行產業升級，房地產市場也會跟隨基本面降溫。但房地產市場受政策刺激的影響也很大，不過刺激往往只能帶來一時的繁榮🧑🏻💻，不能改變人口決定的大趨勢。